市场研究丨装修成品房，想说爱你不容易

8月8日，南京市人民政府网站发布最新文件，主旨是进一步推进装配式建筑，并提出明确目标：2017年新开工建设装配式建筑项目总面积达到300万平方米以上、装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上、住宅建筑成品住房交付比例达到30%以上，后续逐年提高，到2020年全市装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上、住宅建筑成品住房交付比例达到50%以上。

该文件还明确指出，重点推进区域为总体规划界定的中心城区，溧水区永阳新城和高淳区淳溪新城两个规划新城，中新南京生态科技岛。其中，中心城区包括主城和东山、仙林、江北三个副城，总规划范围面积约846平方千米。

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买房后装修一直是购房者很头痛的一件事，而购买装修成品房省时、省力、省心；而且因为装修成品房是开发商在房子交付前统一进行的，所以不用担心入住后受到左邻右舍装修污染和干扰生活；再者，一般装修成品房是开发商集团采购装修材料和人工，那么同等品牌同等档次材料时，个人装修成本肯定高于集中装修，因此2010年以后，南京装修成品房呈现不断上涨态势。

与毛坯房相比，装修成品房所占有的市场份额逐年提升，尤其2017年1-7月，装修房已占到普通住宅成交面积的48.3%。但从供求关系对比来看，毛坯房受欢迎程度略高一筹。

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从价格走势来看，二者走势接近，但由于装修成品房更集中于主城区的优势地段，毛坯房则相对分散在郊区板块或者主城区的偏远地段，因此价格差不断拉大，从2013年的8500元/m²左右，拉大到2017年的12000元/m²左右。不过价格差的加大只有少部分是装修材料档次和施工质量的提高，而更大程度上则是限价前提下，为更高提升预售报价而产生的虚高。

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从装修成品房的区域成熟度来看，河西板块最高，城南板块次之，高规格规划及配套投入，带动板块楼盘高端化的作用十分明显；城中与城东板块由于在售楼盘少，因此历年占比波动较大。而且由于这两个板块供应房源大平层豪宅占比相对较高，购房者更讲究装修的个性化和高端化，选择购买装修成品房的积极性并不高；城北板块虽然起点较低，但增长速度却不慢，已经逐渐接近城南的增幅。

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虽然在供不应求的市场环境下，装修成品房逐渐成为主流，然而，随着装修房交付验收质量纠纷问题的不断曝光，也不断引起购房者的恐慌。据不完全统计，至目前为止，被购房者投诉的装修质量问题楼盘几乎涵盖了所有知名房企，没有任何一家楼盘的装修交付验收完全没有问题，这已成为装修成品房市场积重难返的现象。因此，此次南京政府发文推进装修成品房的普及无疑是顺应市场潮流，但需要政府牵头，根据不同装修档次，制定更加明确和细致的成品房交付质量标准，并出台有效措施，通过第三方跟进与监督成品房装修过程中的质量控制，尤其是隐蔽工程的问题，早发现早根治，为购房者分忧解难，也是南京成品房普及的必经之路。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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